グループホームの建築基準法を解説｜用途変更の基準や物件選びの注意点

建物の条件によっては、基準を満たすための改修コストが膨らんだり、法適合の問題から融資審査に影響が出たりするケースも少なくありません。しかし、複雑な法律をすべてご自身で判断するのは非常に困難です。

この記事では、開設前に必ず確認すべき建築基準法のポイントを整理しました。スムーズな開設と安定した事業計画のために、ぜひ最後までお読みください。

目次

• グループホーム開設に立ちはだかる「建築基準法」の壁
• 【重要】物件を契約する前にチェックすべき3つの項目
• 融資審査と自治体ルールに潜む「意外な落とし穴」
• グループホーム建築にかかる費用と低コスト化のコツ
• グループホーム建築で選ぶべき立地と周辺環境
• 有料老人ホームとグループホームの違い
• グループホームの具体的な設備・構造基準
• グループホーム建築会社の選び方
• おすすめのグループホーム建築会社5選
• グループホーム開設・建築の重要チェックリスト
• まとめ

グループホーム開設に立ちはだかる「建築基準法」の壁

グループホームを始める際、もっとも注意が必要なのが「建築基準法」です。どれほど素敵な物件でも、この法律をクリアできなければ開設の許可が下りないからです。

まずは、物件選びの前に知っておきたい基本のルールを解説します。

グループホームとは？

グループホームは、少人数で支援を受けながら暮らす「家」のような施設です。しかし法律上は、普通の「住宅」ではなく、「寄宿舎（きしゅくしゃ）」という扱いになります。不特定多数の人が寝泊まりする建物（特殊建築物）として厳しくチェックされるため、一戸建てやアパートをそのまま使うのが難しいケースが多いのです。

普通の住宅との違い：「寄宿舎」になると基準が厳しくなる

「住宅」から「寄宿舎」に扱いが変わると、主に以下のポイントで厳しいルールが加わります。

火災への強さ	壁や天井を燃えにくい素材にする必要がある。
逃げ道の確保	廊下の幅を広げたり、階段の形を基準通りにする必要がある。
防火区画	火が燃え広がらないよう、建物の中を仕切る必要がある。

「見た目が普通の家だから大丈夫」と判断して契約すると、後から高額な改修費用がかかってしまうこともあるので注意が必要です。

大阪府でのグループホーム取り扱いの例

一般的にグループホームは寄宿舎として扱われることが多いですが、大阪府では「一定の安全性が確保された既存共同住宅の一部を活用したグループホーム」においては、用途を「共同住宅」として、建築基準法上の防火避難規定を適用しています。施設を開設する自治体の決まりをよく確認しましょう。

出典：大阪府｜既存共同住宅の一部を障がい者グループホームとして活用する場合の取扱いについて

用途変更の分かれ道：200㎡を境に手続きが変わる

既存の建物をグループホームにする場合、「住宅から寄宿舎へ用途を変えます」という「用途変更」の手続きが必要になります。

200㎡を超える場合	役所へ正式な申請（確認申請）が必要。手続きは複雑で、時間もかかります。
200㎡以下の場合	正式な申請は不要なことが多いですが、法律の基準自体は守らなければなりません。

どちらの場合も、「今の物件が基準をクリアしているか」をプロに判断してもらうことが、トラブルを防ぐ一番の近道です。

【重要】物件を契約する前にチェックすべき3つの項目

グループホームの物件を探す際、「きれいな内装」や「立地の良さ」だけで決めてしまうのは非常に危険です。建築基準法をクリアするためには、一見問題なさそうな建物でも、構造上の大きなハードルが隠れていることがあるからです。

後から「こんなはずじゃなかった」と後悔しないために、契約書に判を押す前に必ず確認しておきたい3つの急所をお伝えします。

1. 延焼ラインと防火対策（火災への強さ）
2. 避難経路の確保（廊下幅や階段）
3. 消防設備との連動（スプリンクラーなど）

1. 延焼ラインと防火対策（火災への強さ）

建物の火災対策は、もっともコストに響くポイントです。特に「延焼（えんしょう）ライン」といって、隣の建物との距離が近い場合は要注意。火をもらわないための「防火窓」への交換や、外壁の補強が必要になり、これだけで数百万円の追加費用がかかることもあります。

2. 避難経路の確保（廊下幅や階段）

万が一のときにスムーズに逃げられる構造かどうかが厳しく見られます。

廊下の幅	車椅子でも通れる広さが確保されているか。
階段の基準	急すぎる階段ではないか、手すりは付いているか。

これらは建物の「骨組み」に関わるため、後から直そうとすると大規模な工事が必要になります。間取り図だけで判断せず、必ずプロに実測してもらいましょう。

3. 消防設備との連動（スプリンクラーなど）

建築基準法だけでなく「消防法」のチェックも欠かせません。特に、建物の広さや入居者の区分（自力で避難できるかどうか）によって、スプリンクラーの設置が義務づけられます。設置には大きな水槽や配管工事が必要になるため、物件を借りる前に「設置が必要なケースか」を消防署や専門家に確認しておくことが不可欠です。

融資審査と自治体ルールに潜む「意外な落とし穴」

グループホームの開設には、法律以外にも「お金」と「地域」に関する高いハードルがあります。これらを事前に把握しておくことが、スムーズな立ち上げのポイントです。

銀行融資を左右する「建物の安全性」

銀行から融資を受ける際は、建物が法律を遵守しているか（コンプライアンス）が厳しくチェックされます。特に「検査済証」の有無や現在の用途が適切かを確認されるため、違法建築の疑いがある物件では審査が通らないリスクがあります。

また、改修費が不明確なままでは融資額も決まらないため、早い段階でプロに見積もりを依頼し、説得力のある資金計画を立てることが重要です。

ネットには載っていない「自治体独自のルール」

建築基準法とは別に、自治体ごとに「上乗せ条例」が存在するケースがあることにも注意が必要です。地域によっては「廊下幅をさらに広げる」といった独自の指導により、予期せぬ追加コストが発生しかねません。

こうしたルールはネット検索だけでは見つかりにくいため、物件を契約する前に、その地域のルールに詳しい専門家や役所の窓口で直接確認しておくのが最も安全です。

グループホーム建築にかかる費用と低コスト化のコツ

グループホームの開設には、建物の取得以外に、法的な基準を満たすための「改修費用」が大きく関わります。まずは一般的な相場を把握しておきましょう。

費用の目安と内訳

新築とリフォームでは、初期費用に大きな差が出ます。

項目	新築（1棟）	リフォーム（既存活用）
主な費用	土地取得費 ＋ 建築費	物件取得費 ＋ 改修費
費用の目安	約1億円〜	約350万〜700万円
内訳の補足	土地条件や設備により変動	内装：300〜500万円 設備：50〜200万円

土地取得費：都市部では利便性と価格のバランスが重要です。東京都では敷地面積300〜400㎡以上が目安とされることもあり、場所選びが予算を大きく左右します。

建築・改修費： 一般住宅よりバリアフリー設備や防火設備が多く必要なため、高額になりがちです。

建築コストを抑える3つの方法

「こだわり」と「コスト」のバランスを取るために、以下の手法を検討しましょう。

1. 設計施工の一括発注（デザインビルド）
2. システム建築の採用（新築の場合）
3. 補助金の活用

設計施工の一括発注（デザインビルド）

設計と施工を別々の会社に頼むと手数料が重なります。一括発注なら窓口が一つで済み、予算に合わせた設計提案が受けられるため、予算オーバーを防げます。

システム建築の採用（新築の場合）

部材を標準化した「システム建築」なら、自由度は下がりますが、在来工法より1割程度コストを抑えられ、工期も短縮可能です。

補助金の活用

「社会福祉施設等施設整備費補助金」や、自治体独自の改修費支援（例：神戸市の整備支援事業）などがあります。申請から交付まで時間がかかるため、早めの確認が必須です。

出典：厚生労働省｜社会福祉施設等施設整備費補助金について

本当の低コスト化は「物件選び」で決まる

どんなに安い建築手法を選んでも、「そもそもグループホームに向かない物件」を選んでしまうと、法適合のために数千万の追加工事が発生します。

構造の問題：廊下幅が足りず、壁を壊す大規模工事が必要になる。

立地の問題：延焼ラインの影響で、すべての窓を防火仕様に取り替える。

これらを防ぐには、「物件を契約する前」にプロに図面を見てもらうことが、結果として最大のコストダウンに繋がります。

グループホーム建築で選ぶべき立地と周辺環境

グループホームの立地選びでは、「入所施設や病院と同じ敷地内には建てられない」という大原則があります。また、利用者が地域から孤立せず、家族や住民と交流できる環境であることも大切です。

2つの住居形態とエリアの考え方

障害者グループホームには、大きく分けて2つの形態があります。

形態	特徴	エリアの注意点
共同生活住居	複数人で暮らす一般的な形態	病院や施設と同じ敷地内には建てられない
サテライト型住宅	一人暮らしに近い形態	本体のホームから「移動20分以内」が必須

利用者・スタッフ双方にメリットがある立地条件

グループホームの立地は、日々の生活のしやすさと、スタッフの働きやすさの両面から検討しましょう。

視点	チェックポイント	メリット
生活の利便性	交通機関・スーパー・通所先（就労支援など）の近さ	利用者の自立した生活を支える
運営の安定性	通勤のしやすさ・協力医療機関の近さ	スタッフの負担軽減と安心感に直結
駐車場の確保	通駐車スペースの有無	家族の面会や送迎、往診時の対応がスムーズ

近隣住民との良好な関係づくり

事業者の指定を受けるための必須条件ではありませんが、開設前に近隣住民の方々の理解を得ることは非常に重要です。

後々のトラブルを未然に防ぐためにも、自治会長へ事前に事情を説明したり、丁寧な挨拶回りをしたりするなど、地域の一員として歓迎されるような配慮が、長期的な円滑な運営に繋がります。

有料老人ホームとグループホームの違い

高齢者向けの施設として比較されやすい「有料老人ホーム」と「グループホーム」ですが、入居対象や開設のしやすさには大きな違いがあります。

入居対象と役割の違い

もっとも大きな違いは、「どのような人が、どのくらい長く住めるか」という点です。

項目	有料老人ホーム	グループホーム
入居対象	要支援1〜要介護5まで幅広	要支援2以上で「認知症」の診断がある方
特徴	介護度が上がっても住み続けられる施設が多い	5〜9人の少人数で、家庭的な環境で暮らす

有料老人ホーム建設時に気をつける建築基準法については老人ホーム建設時に注意すべきポイントとは？気になる費用も解説でも詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。

グループホームが「開設しやすい」と言われる理由

現在、介護業界の中でもグループホームの開設は非常に注目されています。その大きな理由の一つが、行政による設置制限（総量規制）を受けにくい点です。

介護付有料老人ホームなどは、地域の予算に応じて設置できる数が厳しく決まっていることが多いですが、小規模な地域密着型サービスであるグループホームは、比較的スムーズに計画を進められる傾向にあります。

さらに、既存の建物を活用しやすい点も魅力です。近年は一般住宅を福祉施設へ転用するための基準緩和が進んでおり、空き家や中古戸建てを活用した開設も現実的になりました。ゼロから大きな施設を建てる有料老人ホームに比べ、初期投資を抑えてスタートできるため、今後の高齢化社会においてグループホームの需要はさらに高まっていくと予想されます。

グループホームの具体的な設備・構造基準

建築基準法や消防法に基づいた、具体的な設備のルールを整理しました。これらは「最低限守らなければならない基準」です。

居室・共有設備の基準

プライバシーと安全を両立させるための基準が定められています。

項目	内容・基準
居室	7.43㎡以上が必要。原則1人1部屋です。
共有設備	台所、浴室、トイレ等。事務スペースとの分離が必要です。

出典：社会福祉施設における居室に関する基準について｜厚生労働省

バリアフリーと耐震基準の注意点

建物の安全性や改修費用に直結する項目です。物件契約前の確認が欠かせません。

項目	内容・注意点
バリアフリー	自治体独自の条例により、基準が異なります。
耐震基準	1981年以前の建物は、補強工事が必要な場合があります。

消防法による安全措置

火災から入居者を守るため、以下の設置や選任が義務付けられています。

項目	内容・基準
必須設備	消火器、自動火災報知設備、火災通報装置など。
防火管理者	利用者の人数や障害区分に応じ、選任が必要です。

グループホーム建築会社の選び方

グループホームはルールが特殊なため、会社選びが成功の鍵です。以下の3点をチェックしましょう。

1. グループホームの「開設実績」
2. 物件契約前からのサポート
3. 予算に合わせた「柔軟な提案」

グループホームの「開設実績」

一般的な住宅とは基準が異なるため、実績の多さが重要です。経験豊富な会社なら、役所との調整もスムーズで、法令トラブルを未然に防げます。

物件契約前からのサポート

物件を「探している段階」から相談できる会社を選びましょう。契約前にプロの目を入れることで、高額な改修が必要な物件を避けることができます。

予算に合わせた「柔軟な提案」

ただ要望を聞くだけでなく、予算に合わせた代替案を出してくれるかを確認しましょう。補助金の活用や、コストを抑える工夫を一緒に考えてくれる会社が理想的です。

おすすめのグループホーム建築会社5選

ここからはグループホーム建築の実績があるおすすめ建築会社5選を紹介していきます。是非グループホーム建築・開設の参考にしてください。

グループホーム開設・建築の重要チェックリスト

物件選びから契約、設計までの段階で確認すべきポイントをまとめました。一つでも不安な項目があれば、専門家への相談を推奨します。

［　］用途変更： 延床面積が200㎡を超えていないか？（超える場合は確認申請が必要）
［　］延焼ライン： 隣地との距離が近く、高額な防火改修が必要にならないか？
［　］避難経路： 廊下幅や階段の寸法は「寄宿舎」の基準を満たしているか？
［　］耐震性： 1981年以前の建物（旧耐震）ではないか？（補強が必要な場合あり）

［　］居室面積： 1人あたり7.43㎡以上を確保できているか？
［　］消防設備： スプリンクラー、自動火災報知設備などの設置義務を確認したか？
［　］独自ルール： 自治体の「上乗せ条例」や指導内容を窓口で確認したか？

［　］融資審査： 物件の法適合（検査済証など）について銀行に相談したか？
［　］立地条件： 買い物、通勤、医療連携、駐車スペースに問題はないか？
［　］周辺理解： 近隣住民や自治会長への挨拶・説明の計画は立てているか？

まとめ

グループホームを開設するまでには、建築基準法や消防法など、慣れない難しいルールがたくさん出てきます。これらをすべて自分だけで調べて、完璧に準備するのはとても大変なことです。

特に気をつけたいのは、「物件を契約したあとで、予想外の改修費用がかかるとわかった」というような困った事態です。無理のない資金計画で、安心して開設の日を迎えるためにも、まずは詳しいプロに相談しながら一歩ずつ進めていくことをおすすめします。

大切な入居者様やスタッフが安心して過ごせる場所をつくるために、まずはできることから少しずつ準備を始めてみましょう。

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